AFFITTO CON RISCATTO TRA TEORIA E PRATICA

 

L’affitto con riscatto conosciuto come  rent to buy è rivolto a tutti coloro che vogliono acquistare in immobile ma hanno esigenza di posticipare il saldo del  prezzo di acquisto. Il proprietario dell’immobile consegna il bene al futuro acquirente e fino a quando non avviene l’acquisto della proprietà, il conduttore dovrà corrispondere periodicamente un canone per la concessione in godimento del bene.

Una parte del canone sarà imputato ad acconto prezzo e scalato dal prezzo finale e l’altra parte a canone di locazione. Il conduttore alla fine del contratto potrà scegliere se acquistare l’immobile o consegnare lo stesso al proprietario.

La formula rent to buy è stata introdotta nel nostro ordinamento con la Legge n. 164 del 2014 (Decreto Sblocca Italia) ed è caratterizzata dai seguenti elementi:

- l’immediata concessione da parte del proprietario dell’utilizzo dell’immobile;

- l’obbligo, a carico del conduttore, di pagare un canone a titolo di remunerazione del godimento e in parte da imputare al prezzo di acquisto;

- l’esercizio del diritto di acquisto della proprietà da effettuarsi entro una data scadenza.

Il conduttore potrà infatti decidere liberamente se esercitare o meno il diritto di acquisto. Solo in tal caso l’acquirente dovrà corrispondere il prezzo al netto dei canoni già imputati a titolo di prezzo.

Questo particolare tipologia di contratto non ha prodotto interesse nel mercato per i seguenti motivi:

1) scarsa disponibilità dei proprietari  a posticipare l’incasso del prezzo;

2) operazione costosa con un acconto  e un affitto insieme che rende fuori portata l’esborso mensile;

3) contratto articolato e complesso che deve essere trascritto, quindi stipulato di fronte ad un notaio.

La trascrizione dovrebbe garantire la sicurezza dell’affare ma una recente sentenza del Tribunale di Lecce ha messo in discussione tale garanzia.

Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Lecce riguarda la richiesta di sospensione della procedura di esecuzione coatta proposta dalla Società conduttrice dell’immobile (e non ancora proprietaria) in forza di un contratto di rent to buy.

L’immobile oggetto del contratto era stato dunque sottoposto a pignoramento prima che si producesse l’effetto traslativo della proprietà. La società conduttrice asseriva invece che, essendo divenuto l’immobile di sua proprietà, non si poteva attivare, ai suoi danni, un processo di pignoramento dovuto ai debiti contratti dal soggetto concedente.

Seguito quanto sopra, chiedeva pertanto che venisse accolta la sua opposizione con dichiarazione di inefficacia del pignoramento immobiliare. A supporto delle sue ragioni la conduttrice precisava che il rent to buy era stato trascritto in data anteriore al pignoramento dell’immobile.

Il Tribunale di Lecce, con ordinanza del 30 giugno 2021, respinge la domanda di sospensione dell’esecuzione avanzata dal conduttore per le ragioni che esponiamo qui di seguito.

Il Tribunale dell’esecuzione afferma che il contratto di rent to buy, anche se sottoscritto prima dell’atto di pignoramento, non aveva prodotto alcun effetto traslativo della proprietà del bene aggredito dai creditori.

L’immobile resta pertanto di proprietà del concedente debitore esecutato. Tra il debitore concedente e il terzo opponente si verifica solo la concessione del bene in godimento, in funzione di un’eventuale e successiva alienazione dello stesso.

In secondo luogo il Tribunale di Lecce specifica che la legge, imponendo l’obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell’articolo 2645 bis codice civile, ha il solo scopo di tutelare il conduttore in caso di atti dispositivi compiuti dal concedente in favore di soggetti terzi, al fine di garantire la prosecuzione del rapporto contrattuale.

La trascrizione non rileva pertanto al fine di riconoscere un diritto di proprietà in capo al conduttore terzo opponente e a nulla vale il fatto che essa sia avvenuta prima del pignoramento. In conclusione, il Tribunale di Lecce rigettava la richiesta di sospensione dell’esecuzione poiché il contratto di rent to buy, anche se trascritto in data anteriore all’atto di pignoramento, non ha ancora prodotto l’effetto traslativo prima della scadenza del termine fissato per l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.