Acquisto di immobile donato, rischi e tutele.

La prima cosa da fare quando si vuole acquistare un immobile è verificarne la provenienza è  importante controllare tutte le alienazioni avvenute nell’arco degli ultimi venti anni. Qualora ci sia una donazione esiste il rischio di  restituzione che può essere esperita dai legittimari fino al termine di vent’anni dalla data della donazione del bene, oppure entro dieci anni dalla morte del donatario. Una volta appurato che l’immobile deriva da una donazione, ecco quali sono i consigli per acquistare in sicurezza. 

1) Verificare quanto tempo è trascorso dalla donazione, se sono passati più di vent’anni dalla data della donazione, o dieci anni dalla morte del donante, non è più possibile per i legittimari chiedere la restituzione dell’immobile al terzo.

2) Verifica che il donante dell’immobile sia ancora in vita, l’azione di riduzione, da cui può derivare una richiesta di restituzione del bene, può essere esperita dal legittimario solo dopo la morte del donante.

3) Verifica che il donante abbia beni a sufficienza per coprire tutta la quota di legittima spettante ai legittimari. In questo caso, infatti, i legittimari saranno soddisfatti dai beni presenti nell’asse ereditario, e non avranno diritto ad esercitare l’azione di riduzione e la conseguente azione di restituzione del bene immobile nei tuoi confronti.

4) Verifica che la persona a cui è stato donato l’immobile che vuoi acquistare, abbia nel suo patrimonio beni a sufficienza per coprire il valore dell’immobile stesso. Il legittimario prima di poter chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente, deve provare a soddisfarsi sui beni del donatario/venditore. 

La prassi contrattuale più recente ha invece previsto la stipula di polizze idonee a rendere più sicura la circolazione degli immobili donati anche entro il ventennio di cui all’articolo 563 c.c. Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante su l'acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari. L’articolo 563 del codice civile prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”. Si tratta di un rischio che ben può essere oggetto di un contratto di assicurazione. Tale polizza assicurativa può essere stipulata al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario. Nulla esclude la stipula della stessa polizza anche al momento in cui venga perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario. Qualora l’acquisto venga effettuato tramite la stipula di un mutuo ipotecario la garanzia assicurativa diventa obbligatoria in quanto richiesta dalla banca che eroga il finanziamento.

Mauro Cavadenti Gasperetti

Agente Immobiliare

Perito della Borsa Immobiliare dell’Umbria