Foligno - CASA CONTRO CASA

Quando si affronta il tema delle soluzioni di compravendita “alternative”, il riferimento corre subito a nuda proprietà e affitto con riscatto.

Si parla meno, invece, di come cambiar casa senza affrontare i classici passaggi della vendita e del successivo acquisto: cioè scambiandola con un'altra, e pattuendo un conguaglio se una delle due vale di più.

In effetti, la permuta immobiliare non è così frequente a vedersi realizzata, ma le offerte continuano a mantenere una loro presenza stabile tra gli annunci immobiliari, che anzi le segnalano in crescita.

Il problema, per poter dare seguito allo scambio, è far combaciare due esigenze, magari quelle di chi intende migliorare lo status abitativo, muovere verso un appartamento più ampio e costoso, avendo però bisogno di cedere prima il proprio: e può esser fortunato a trovare un proprietario anziano, che aspetta di scambiare la sua casa con una più piccola, così da ricavarne una somma in denaro (differenza di valore degli immobili).

La permuta è regolata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile, che richiamano – per quanto compatibili – le norme stabilite per la compravendita (regolarità edilizia, conformità catastale, Ape eccetera). 

Tutto avviene come se si trattasse di due vendite effettive ma con vantaggi dal punto di vista fiscale, specie quando lo scambio avviene tra privati, perché l'atto è unico, le spese si dividono in parti uguali, e si paga una sola imposta di registro .

Nel comune di Foligno il 73% delle famiglie hanno una casa di proprietà e questo determina che su 10 operazioni di acquisto seguiranno 7 vendite relativa alla vecchia abitazione.

La permuta sarà difficilmente praticabile in tutti i casi ma si dovranno studiare sistemi che tengano conto della situazione attuale del mercato immobiliare e che rendano agevoli gli scambi.

Si parlerà di forme contrattuali strutturate in maniera diversa dalle tradizionali: preliminari con condizioni sospensive, opzioni di acquisto di contratti che siano in grado di fare coincidere le esigenze di chi vende e chi compra.

L’acquirente 7 volte su 10 avrà anche il ruolo di venditore, questo potrebbe sembrare un ostacolo ma in realtà sarà un vantaggio in quanto si partirà con un importante capitale disponibile rappresentato dall’abitazione di proprietà.

Mauro Cavadenti Gasperetti

Agente Immobiliare

Perito della Borsa Immobiliare dell’Umbria